Обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах

Обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Приморском крае проведен во исполнение пункта 5 плана работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2009-2010 годы, утвержденного приказом ФАС России от 06.02.2008         № 28 (далее – План работы). 

Обзор проведён в соответствии с порядком проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке, утвержденном Приказом ФАС России от 25.04.2006 № 108 и методическими рекомендациями ФАС России   по подготовке обзора состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами (№ АЦ/3988 от 17.02.2010, далее – Методические рекомендации).

При проведении обзора использовалась информация, полученная от органов местного самоуправления и хозяйствующих субъектов, действующих на рассматриваемом рынке.

Исполнитель, ответственный за предоставление информации -                     Черпак Надежда Васильевна, ведущий специалист-эксперт аналитического отдела, телефон (4232) 412-061.

Отдел, ответственный за предоставление информации – аналитический отдел, начальник отдела Дегтярев Сергей Анатольевич, телефон (4232) 412-061.

I. Общие положения

Целями обзора являются определение долей хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах Приморского края с населением более 100 тысяч жителей, оценка состояния конкуренции на данном рынке.

II. Временной интервал исследования рынка

В соответствии с методическими рекомендациями ременный интервал обзора рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городах определён пунктом плана работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2009-2010 годы: 1 января 2009 года по 31 декабря 2009 года.

В соответствии с Методическими рекомендациями в целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка является комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий:

- услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества  в многоквартирном доме;

 - предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений;

- осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Географические границы рынка определены административными границами городов Приморского края с населением более 100 тысяч жителей - Владивосток, Находка, Уссурийск, Артем.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решении е вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающем в таком доме.

В соответствии со статьёй 155 ЖК РФ в состав хозяйствующих субъектов – участников ранка управления многоквартирными домами в городах входят управляющие организации – юридические лица независимо от организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами.

По состоянию на 31.12.2009 деятельность по управлению многоквартирными домами в городах Приморского края с населением более 100 тысяч жителей осуществляли 154 управляющих организаций, в том числе: в городе Владивосток – 77; в городе Находка – 37; в городе Уссурийск – 32;  в городе Артём – 8.

Объём рынка услуг по управлению многоквартирными домами определяется как общий объём жилищного фонда в многоквартирных домах в географических границах рынка и измеряется в натуральном выражении – в тысячах квадратных метрах.

При проведении обзора были исследованы следующие показатели:

-   распределение многоквартирных домов по способам управления;

- состав хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами;

- доли частных и муниципальных управляющих организаций, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами;

- доля жилищного фонда, обслуживаемого на основании договоров на управление многоквартирными домами.

Полученная в ходе проведения обзора информация представляется                          в следующих приложениях.

1) Информация о способе управления многоквартирными домами и о том, каким образом был осуществлен выбор управляющей организации (по форме согласно Таблицам 1 и 2) по городу Владивосток приведена в приложениях № 1 и № 2); по городу Находка – в приложениях № 3 и № 4; по городу Уссурийск –   в приложениях   № 5 и № 6; по городу Артем – в приложениях № 7 и № 8.

2) Информация о составе хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами на исследуемом товарном рынке (по форме согласно Таблице 3 в формате Excel) приведена в сводных показателях по городу Владивосток в приложении № 9; по городу Находка – в приложения № 10; по городу Уссурийск – в приложении № 11; по городу Артем - в приложении № 12).

3) Информация о долях управляющих организаций, оказывающих услуги     по управлению многоквартирными домами на исследуемом товарном рынке (по форме согласно Таблице 4) приведена в сводных показателях по городу Владивосток в приложении № 13; по городу Находка - приложение № 14;  по городу Уссурийск в приложение № 15; по городу Артем – в приложение № 16.

4) Информация о количестве проведенных органами местного самоуправления конкурсов, сведения об управляющих организациях, выбранных в результате проведения органами местного самоуправления конкурсов, а также информация о нарушениях, выявленных при проведении указанных конкурсов (по форме согласно Таблице 5) приведены в сводных показателях по городу Владивосток в приложение № 17; по городу Находка в приложении № 18; по городу Уссурийск- в приложении № 19; по городу Артем - в приложении № 20.

Общий объём жилищного фонда, находящегося в управлении составляет:

- по г. Владивосток - 10627,6 тыс. кв. м. (97,7%) от общего   объема жилищного фонда;

- по г. Находка - 2800,3 тыс. кв. метров (100 %), от общего объема   жилищного фонда;

 - по г. Уссурийск - 3218 тыс. кв. метров (100 %), от общего объема   жилищного фонда;

- по г. Артём - составляет 1621,2 тыс. кв. метров (100 %), от общего объема жилого фонда.

VI. Уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами

Для оценки уровня концентрации использовались следующие показатели;

- коэффициент рыночной концентрации СR₃, рассчитанный как сумма долей трёх крупнейших участников рынка;

- индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (ННI), рассчитанный как сумма квадратов долей, занимаемых на рынке всеми хозяйствующими субъектами.

Расчёт показателей рыночной концентрации дал следующие результаты:

Расчётные значения показателей рыночной концентрации показывают, что рассматриваемый рынок в границах городов Владивосток, Уссурийск, Находка следует оценивать как низкоконцентрированный.

Коэффициент рыночной концентрации и индекс рыночной концентрации, рассчитанные для рынка в границах г. Артём указывают на различные уровни концентрации рынка.

На территории г. Артём в течение трёх последних лет состав хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами не изменился. Учитывая наличие на рынке трёх хозяйствующих субъектов (при неизменном их составе), совокупная доля которых превышает 50 %, при условии, что доли этих субъектов в течении года существенно не изменялись относительно размера долей на рынке, принадлежащих конкурентам, уровень концентрации на рынке по управлению многоквартирными домами в географических границах г. Артём, следует оценивать как высокий.

Барьерами входа на рассматриваемый рынок, по мнению хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многокввартиргными домами, являются: 10 %:

- несвоевременная и неполная компенсация затрат управляющим компаниям в связи с предоставлением льгот и субсидий;

-  низкая платёжеспособность потребителей услуг;

- отсутствие необходимой информации, недостаточный уровень юридической грамотности собственников помещений в многоквартирных домах

VIII. Оценка состояния конкурентной среды на рынке

В жилищный фонд города входят 5 397 многоквартирных домов, общий объем жилищного  фонда которых составляет 10881,8 тыс. кв. м..

Способ управления выбран для 3442 (63,8 %) домов, жилой фонд которых составлял 10627,6 тыс. кв. метров (97,7%) от общего   объема жилого фонда города.

Услуги по управлению многоквартирными домами, способ управления которыми выбран, в городе осуществляют 77 хозяйствующих субъектов, перечень которых приведен в таблице 3.

В жилищный фонд входят 1832 многоквартирных дома, общий объем жилищного фонда которых составляет  1621,2 тыс. кв. м.

Способ управления выбран для 1832 домов (100 %), жилой фонд которых составляет 1621,2 тыс. кв. метров (100 %), от общего объема жилого фонда города (см. приложения № 7,8, в таблицах №1, № 2).

Услуги по управлению многоквартирными домами, способ управления которыми выбран, в городе осуществляют 8 хозяйствующих субъектов, перечень которых приведен в таблице 3, приложение № 12.

Крупнейшими хозяйствующими субъектами на рынке города Артема являются:

- ООО «Артемовская управляющая компания» с долей 40 %;

- ООО «Управляющая жилищная компания «Гранд» с долей 16,8 % ;

- ООО «Управляющая компания «Сантехстрой» с долей 8,8 %.

Город Уссурийск

В жилищный фонд города входят 1637 многоквартирных домов,  общий объем жилого фонда которых составляет  3218 тыс. кв. м. (см. приложения № 5, 6, в таблицах №1, № 2).

Способ управления выбран для 1637   домов (100%), жилой фонд которых составляет 3218 тыс. кв. метров (100 %), от общего объема   жилого фонда города.

Услуги по управлению многоквартирными домами, способ управления которыми выбран, в городе осуществляют 32 хозяйствующих субъектов, перечень которых приведен в таблице 3.

Крупнейшими хозяйствующими субъектами на рынке города Уссурийска являются:   

-  ООО «Управляющая компания «Наш дом» с долей 28,39 %;

-  ООО «Управляющая компания «Уссургражданстрой» с долей 5,49 %.

Город Находка

В жилищный фонд города входят 1298 многоквартирных дома, общий объем жилищного фонда которых составляет  2800,3 тыс. кв. м. (см. приложения № 3, 4, в таблицах №1, № 2). 

Способ управления выбран для 1298 домов (100%), жилой фонд которых составляет 2800,3 тыс. кв. метров (100 %), от общего объема   жилого фонда города.

Услуги по управлению многоквартирными домами, способ управления которыми выбран, в городе осуществляют 37 хозяйствующих субъектов, перечень которых приведен в таблице 3 приложение № 10.

В 2009 году конкурсы по отбору управляющих организаций проводились в г. Владивосток и в г. Артём.

По результатам проведённого исследования ООО «Артемовская управляющая компания», оказывающее на территории г. Артём услуги по управлению многоквартирными домами, подлежит включению в реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определённого товара более чем 35 процентов или занимающих доминирующее положение на рынке определённого товара, если в отношении такого рынка федеральными законами установлены случаи признания доминирующим положения хозяйствующего субъекта.

По материалам аналитического отдела Приморского УФАС России